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大连律师谈——“借名登记”房屋如何登记回实际所有人名下?

日期:2017-10-31 8:59:23 人气: 标签:大连 律师
导读:有当事人自称:因房产所在地地方政策原因(当时政府部门为保护民居,不允许登记给公司),甲公司委托公司法定代表人张某购房并将甲公司出资购买的房产登记在张某名…
  有当事人自称:因房产所在地地方政策原因(当时政府部门为保护民居,不允许登记给公司),甲公司委托公司法定代表人张某购房并将甲公司出资购买的房产登记在张某名下。现张某因交通事故死亡,出资人甲公司请求房管部门将产权登记回公司名下。房管部门有两种意见,一是按自然人继承后再买卖回公司;二是让公司及死者的所有继承人均确认房产确属公司资产即可办转移登记。
  大连律师指出,“借名登记”是目前不动产登记中的一个难点问题,从其借名的原因上来看,有避税、避政策、隐瞒非法所得等,但是究其根本,大多都有规避法律法规、政策的因素在内。因此,对于此种问题一般分两种情况处理:无纠纷的等符合法律法规、政策的情况下,双方配合转移登记给实际产权人;有纠纷的,诉讼后按生效法律文书办理相应登记。本案特殊之处在于名义产权人意外死亡,无法配合办理相应手续,此时就产生了继承权和实际物权的冲突。
  因此,对于本案来说,除了实体上要解决所有权归属的实质性问题以外,还得处理登记上的如何申请的程序性问题;对于当地房管部门的意见中的两种做法,第一种是处理无纠纷借名登记的惯常性做法,实体和程序上都没有问题;第二种做法则有可能在程序法上有瑕疵,因为其最终需申请的是转移登记,而按照法律规定,正常的转移登记应该由双方申请。法定继承人来公证处办理声明公证,声明该房屋的权属为公司所有,那到时候公司是以什么法律地位来申请,是实际产权人,还是继承人?在非继承人和没有生效法律文书的情况下,单方申请的法律依据是不足的,依据所谓声明公证来变更登记,也缺乏相应的法律依据。
  因此,双方无争议的应当通过二手房买卖等形式来办理转移登记;有争议的应当通过诉讼程序解决;不应当寻求通过公证声明的方式解决。